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[资讯].长租公寓开发商注意了不可抗力不是尚方宝剑

时间:2022-11-24 来源网站:小柚财经网

长租公寓、开发商注意了:“不可抗力”不是“尚方宝剑”!

导读:今年疫情的发生,众多行业无奈停工停产,而各种合同纠纷也随之初现。“不可抗力”成为许多纠纷一方主张免除责任的措辞。哪些行业使用“不可抗力”次数最多?疫情能否让违约方完全免责?疫情影响下,跨国纠纷又该如何应对?21君将为大家全面解读“不可抗力”。

新冠肺炎疫情发生以来,各地停工停产,导致出现了各种纠纷。此时,法律规定的“不可抗力”浮出水面,成为纠纷一方主张免除责任的理由。

目前,大量此类案件已经涌入法院。

2月15日,宁波市网约车司机陈虎向宁波市海曙区人民法院起诉了一家车辆租赁公司。

双方去年11月签订了《车辆租赁合同》,陈虎向公司期限1年的网约车,每月租金3000元。

陈虎起诉称,受新冠肺炎疫情影响,其无法正常运营,该情形构成不可抗力,要求解除租赁合同,退还押金9400元。

而汽车租赁公司希望继续履行合同,表示若能在2月20日正常复工,愿意减免10天租金;若未能在2月20日复工,愿意与原告再协商租金减免事宜。

陈虎最终接受了被告的方案,同意继续履行合同,由双方共同承担租金损失。

同一天,孙浩也起诉了王林,孙浩是一间公寓的房主,2018年11月,他把房子出租给王林,后者作为“二房东”经营长租公寓。双方约定房屋租赁期限为5年,每月租金2750元。

庭审时,王林称,由于受疫情影响,自己出于社会责任,已取消所有春节订单并全额退款,2月2日,这套房所在的小区采取全封闭式管理,不允许外来人员进入,因此,案涉房屋实际上已无法正常使用,符合不可抗力情形,要求与孙浩解除合同。

孙浩则称,他于2月5日联系王林,主动表示愿减免半个月房租,后期租金减免情况视疫情发展再作协商,因为双方合同长达5年,新冠肺炎疫情不可能对合同今后的继续履行产生影响,但王林坚持解除合同,为此,他只得向法院起诉,要求判定被告解除合同系违约行为,并支付1万元违约金。

经过调解,双方于当天达成调解协议,双方解约,王林支付2750元违约金,且不要求孙浩退还尚未到期的租金。

这两起案件表明,在大量纠纷面前,法院认为新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,但并非必然导致合同的免责和解除。

审理这两起案件的海曙区法院就认为,疫情结束后,上述两份租赁合同均可继续履行,合同目的可以实现,因此承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。

新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

开发商是“不可抗力”大户

事实上,历史大数据显示,“不可抗力”并不是一个免除责任的好借口。

中国政法大学法治科学计量与评价中心团队基于威科先行法律信息库,对“不可抗力”相关的司法案例进行数据统计分析,检索到了82597起案件。

其中案由为合同纠纷的司法案例数量最多,为71277件,占全部“不可抗力”相关司法案例数量的86%。

继续细分发现,房屋买卖合同纠纷司法案例数量最多,为47997件,占全部涉及“不可抗力”司法案例数量的58%。其次为买卖合同纠纷,为5810件,占全部涉及“不可抗力”司法案例数量的7%。第三为租赁合同纠纷,为5328件,占全部涉及“不可抗力”司法案例数量的6%。

报告还发现,涉及“不可抗力”相关的司法案例案件量最多的当事人中,前20名全部为房地产公司。

21世纪经济报道记者检索相关案例发现,这些房地产公司有的是因为逾期交房被购房人起诉,有的是因为办理房产证逾期被起诉,遭到起诉后,纷纷以遭遇“不可抗力”因素为理由进行抗辩,但却没有得到法院支持。

在一起案件中,重庆中华置业有限公司被购房人起诉逾期交房,要求解除合同。

中华置业公司提出,楼盘开发过程中遭遇了“不可抗力”:楼盘周边的市政道路没有完全完工,造成楼盘的配套管网建设无法进行;附近的地铁站建设规划调整,导致楼盘相关地块楼栋、地下停车库、景观绿化的土建及设备安装工期受到影响。

但判决书显示,法院认为,中华置业公司提出的延期交房理由不属于合同约定的不可抗力,无权以此为由迟延交房。

这次疫情中,房地产开发商仍有可能“踩雷”,风险来自施工方的传导,因为疫情可能对施工进度带来影响。对此,江苏省和浙江省已率先下发文件,规定因新冠肺炎疫情防控造成工程延期复工或停工的,可以合理顺延工期。

有律师建议,目前多数施工企业暂时不会与发包人进行结算,为了有效应对将来可能产生的结算纠纷,建议施工企业注意收集相关证据,包括:有关停复工、采购、运输、劳动者到岗、政府管制措施等相关的证据文件,保存好发包人在疫情防控期间发送的文件,及时做好相关文件的回复工作。

“非典”也不能让违约方完全免责

事实上,即使像“非典”这样与新冠肺炎疫情类似的传染病,也不能作为“不可抗力”自然免除责任。

大连鹏程假日大酒店有限公司与大连正典表业有限公司整整打了10年的官司。从大连市西岗区人民法院一路打到辽宁省高级人民法院,作出了10份判决和裁定。

双方的纠纷与“非典”有关。2002年10月,正典公司租下鹏程公司的酒店,租期5年,年租金中有80万元现金,包括先支付50万元,半年后支付30万元。

正典公司随后在这里开了一家蛇餐厅,然而遭遇了“非典”,大连市在2003年5月13日下发《关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知》。正典公司只好将蛇餐厅停业,并撤出酒店。此时,正典公司还有30万元租金没有支付给鹏程公司。

正典公司起诉鹏程公司,是为了要回租房保证金10万元等。而鹏程公司一方面登报出售酒店,一方面不认可正典公司解除租赁协议,反诉要求正典公司支付剩余的30万元租金,并支付50万元违约金。

经过旷日持久的诉讼,2011年法院作出判决,要求鹏程公司返还正典公司10万元保证金。判决作出后,辽宁省检察院提出了抗诉,认为法院判决没有考虑到“非典”是不可抗力,导致双方被不公平对待。

原来,“非典”期间,最高人民法院曾发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定,因政府及有关部门为防控“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

检察院认为,法院判决完全免除了正典公司的责任,未能考虑合同解除后导致房屋空置给鹏程公司造成的损失,未能顾及鹏程公司利益,有失公平。“非典”系不可抗力因素,不可归责于合同任何单独一方,故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。

然而,这种“不可抗力”的看法,却被正典公司和鹏程公司双方所拒绝。

鹏程公司认为,正典公司停业不是不可抗力,理由是正典公司除了经营野生动物外,还有其它菜种,与“非典”没有直接关系。因此,鹏程公司仍坚持正典公司违约,要求支付违约金。

而正典公司作为原判决的获益方,也不认为自己遭遇了“不可抗力”,且称双方当事人对本案不属于不可抗力没有争议,抗诉理由违反了民事案件“不告不理”的原则。

在辽宁省高院2014年作出的最终判决中,依然不认为“非典”构成了“不可抗力”。判决书写道,因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知,只是对正典公司的部分经营活动造成影响,尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行,因此不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

最终,法院既判决了鹏程公司返还正典公司保证金,又判决了正典公司支付鹏程公司违约金。

不过,法院认为,正典公司在本案中的违约行为,毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系,且其自身也遭受了较大的经济损失,故违约金的数额应适当减少给付,结合本案的实际情况,酌定为15万元为宜。

在房屋租赁合同纠纷中,新冠肺炎疫情其实和“非典”一样,虽然不会被轻易认定为“不可抗力”,但又确实造成了重要影响。

中国人民大学法学院教授刘俊海认为,有些处于履行期间的商铺租赁合同约定的租金很明确,企业在疫情期间也已复工营业,但因疫情显著改变市场供需关系而导致门庭冷落鞍马稀的零客源现象。

若要求承租企业按约定支付租金,虽无履行不能的法律和事实障碍,无法适用不可抗力免责制度,但会出现严重不公平结果。此时裁判者应依据公平原则与运用情势变更法理,适度酌减租金,以求实质持久的交易公平。

跨国纠纷该如何处理

还有一类纠纷,容易出现新冠肺炎疫情“不可抗力”问题,即国际商事合同。

复旦大学法学院教授龚柏华介绍,在现有的国际商事合同模版中,大多数合同采用简式列举的不可抗力条款模版。有些国际商事合同模版如国际工程承包合同FIDIC合同模版中,未明确将“传染病”列入合同的特殊风险或不可抗力事件条款。

这类不可抗力条款没有列举到“传染病”情况,可能会为事后是否能将新冠肺炎疫情之类的传染病视为不可抗力带来争议。

相关纠纷已经出现。今年1月,某南亚地区的国际工程项目的中国承包商向外国业主发出新冠肺炎疫情为不可抗力的通知函,提出承包商大多数项目管理人员和工人均住在位于疫情中心的湖北省境内,受交通管制的影响无法按期在春节后返回项目现场,承包商无法在节后按期复工,且由于疫情是承包商无法预见和控制的,属于不可抗力,要求依据FIDIC合同索赔工期延长和因此发生的额外费用。

外国业主随后回复称,承包商引用的“传染病”与位于中国境外的工程项目没有直接关联。传染病没有列入FIDIC合同的特殊风险。

外国业主认为承包商发出的新冠肺炎疫情为不可抗力的通知缺乏理由,不能免除承包商按照合同约定完成剩余工程项目的义务。

承包商又回复称,虽然专用合同条件第20.4款没有将“传染病”列入业主承担的特殊风险之中,但新冠肺炎疫情符合第20.4款约定的承包商在签订合同时无法预见、无法避免且无法控制的情形,应属特殊风险事件。

龚柏华认为,尽管我国立法和司法部门已表态新冠肺炎疫情可以适用《合同法》关于“不可抗力”的规定,但这不等于说,国际商事合同当事方就当然能够主张新冠肺炎疫情为不可抗力从而免除或延迟合同履行义务,这还要看具体案例的因果关系。

从事跨国业务的公司还需注意,尽管世界各国媒体对新冠肺炎在中国爆发、蔓延的情况有大量报道,世人大致可以悉知新冠肺炎情况,但是,如果要将新冠肺炎作为具体合同履行中的不可抗力事件,相关当事方还是需请有关机关出具相关证明。

在我国,对外经贸活动的不可抗力证明通常由中国国际贸易促进委员会出具。但这类证明书是否能被境外法院或仲裁机构采纳还要看具体情况。

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